摘要：文章结合实际对房屋测绘面积和规划面积存在的差异问题进行了分析，首先论述房屋面积测绘的基本内容，其次在总结房屋测绘面积和规划面积存在差异的原因的基础上，探讨了两者差异性，希望分析后可以给相关工作人员提供一些参考。
关键词：房屋测绘面积;规划面积;差异问题;思考
前言
伴随着我国的建筑领域的发展和进步，工程测绘方面所存在的问题也逐渐的突出，这主要是因为其受到了多种外部因素的影响，最终出现了实际规划面積不符合测绘面积的情况存在，最终造成了矛盾和纠纷比较多。为了可以有效的解决这一问题，根据房产测绘面积与规划面积存在的差异性问题，促进施工、建设、测绘等单位之间的协调工作，最终可以消除房屋规划面积与测绘面积之间存在的误差和问题。
一、房屋面积测绘的基本概况
（一）房屋的使用面积和建筑面积
结合当前我国的实际发展状况来看，房屋使用面积就是在建筑面积的基础上减去墙、柱等承载结构之后所剩余的房屋面积，其中也不包含建筑结构中所必须的保温层与阳台的面积。从当前我国的国家标准中可以发现，房屋建筑面积同时也包含了建筑结构中的地下室、阳台以及室外的楼梯等等基础设施。
（二）房屋的预测面积
房屋预测面积主要指的是在房地产企业在获取了销售权之后，房地产管理机构根据当前我国国家标准的规定，具备房屋面积检测资质的公司，要根据建筑结构设计方案来针对于在建设过程中的建筑项目进行面积的测量和分析，从而可以取得了建筑结构的初始面积参数。
（三）房屋的实测面积
房屋实测面积主要指的是在房屋建筑项目建设完成之后，经过了相应管理单位的批准之后，以国家标准为基础来进行实际面积的测量，该项工作必须要有具备国家要求的资质单位来进行，否则将不具备法律效力，其数据的测量也无法使用到实际工作中。
二、房屋测绘面积和规划面积存在差异的原因
（一）技术原因
从当前的建筑领域实际情况分析可以发现，市场中的各个测绘单位水平相差比较大，并且当前我国的房屋测绘的法律法规还比较欠缺，有些资质比较差的单位在进行房屋面积测绘的过程中没有按照国家标准来使用合理的测绘技术，也没有按照国家标准要求进行数据检测，同时使用的一些设备也老化和孤战，数据精确度比较差，最终造成了规划面积与测绘面积存在较大的差异。此外，我国目前所使用的房屋测绘技术较之国外先进技术来说还存在较大的差异，对于一些复杂性较高的建筑项目来说，测绘数据无法达到我们所需要的精确度，同时对于我国测绘领域的发展也是无益的，甚至严重影响了整个建筑领域的发展。
（二）数据采集不全面
房屋测绘工作对于技术的要求比较高，且需要多个专业的支持才能完成，并且要处理大量的数据信息之后才能确定，但是很多的开发单位为了自身的经济利益，将测绘时间大大缩短，所以房屋测绘数据就出现了较大的偏差，这是导致房屋规划面积与测绘面积存在很大差异性的主要原因。
（三）设计变更
房屋建筑规划就是按照设计图纸来进行，但是当前我国的房屋建筑规划存在复杂性与多元化的特点，也会受到很多外部因素的影响，比如设计变更，一旦设计方案发生了较大的变化，就会导致建筑规划面积存在不合理的情况，对于企业经济效益产生不良的影响。
三、房屋测绘面积与规划面积差异分析
（一）预售许可证办理阶段
（1）面积测算规范和适用范围不同
房屋建筑面积测绘工作的基础就是要以造价、工程量等具体的参数为基础来进行，并且应该严格按照国家标准的要求开展各项工作，确保面积数据的准确性。但是当前的房地产企业在实际工作都没有按照该规范来进行，并且各个企业的计算数据也存在较大的差异，从而造成了房屋规划面积与测绘面积数据存在很大的差异。
（2）测绘方法和主体不同
房屋测绘单位就是由相应的工程技术人员根据当前已经规划完成的房屋建筑项目的施工图纸来进行测绘，主要依托的是房产测绘软件来完成该项工作，可以更加准确的进行建筑模型的分户、分层图，并且可以最终的确定测绘数据。规划部门主要是由工作人员按照建筑设计方案，利用计算机软件来进行，比如当前使用的CAD软件，可以在该软件中将建筑的平面图形画出来，然后就能够准确的进行各层面积的封闭代数和，然后就是进行建筑面积的计算确定。房屋建筑许可证上面积数据与实际数据存在很大的偏差，所以该数据不能成为测绘工作的基础。这是因为房屋测绘工作的主体结构存在很大的偏差，也会导致测绘面积与实际面积的严重不符。
（二）房产证办理阶段
房产证办理过程中，房屋规划面积测算必须要由具备专业技术的人员来进行，并且需要使用全站仪、GPS等专业的设备实施测绘工作，将系统中的各个角点作为测算依据，用来进行房屋建筑面积的计算，同时应该确保各个建筑结构部分达到设计的要求，也能够监测规划许可证上的面积参数与实际工程的面积参数是否保持一致。而房产测绘工作主要就是在房地产建设完成之后来进行综合验收时，利用皮尺、测距仪、全站仪等仪器来进行房屋实际面积的测算，同时还应该检查相同房型的墙厚、各个边角尺寸以及阳台开封情况。
四、确保数据精度达标并且降低偏差的主要方法
（一）加大力度建设国家面积测绘法律
我国应该以当前的房屋面积测绘法律为出发点，建立完善的房屋面积测绘管理法律，同时还应该考虑到各个不同地区中的房屋建筑结构类型与功能。各个地区应该根据国家法律法规的要求来开展测绘工作，同时也要结合当地的建筑领域发展状况来制定出有效的管理规范制度，并且针对不同地区的实际情况来进行房屋面积测绘，保证各项工作有序的进行，防止法律纠纷问题的出现。
（二）减少房屋规划设计
目前我国的房屋建筑行业中中所存在从测绘面积与实际面积存在偏差的主要原因就是在建设之初开发商在进行了面积的预测之后，在后续的房屋建设施工阶段，因为各种外部因素的影响，导致不得不进行设计方案的变更，从而导致了很多功能与房屋公共面积出现了一定的改变，这就造成了严重数据偏差的问题。为了可以消除这一问题，房地产开发商会根据法律规定来进行房屋面积预测之后，要根据建筑的实际情况进行面积的预测，并且将相应的数据与计算方式进行对外公布，可以让业主能够更加深刻的了解房屋的结构形式、公共面积与产权面积等数据，并且对于面积的确定方式有了基本的理解，禁止出现任意欺瞒业主的情况。房屋开发商在建筑施工的过程中，如果存在有某些的不可抗力因素，不得不进行规划设计的变更，此时要及时的通知业主，同时将所有的变更计划作出变更，也让业主了解建筑房屋面积变动的情况，避免在后续房屋交付过程中出现产权纠纷的问题。
五、结语
综上所述，房地产领域高速发展的基础上，房屋面积测绘工作对于行业发展也有着非常重要的影响，尤其是其与业主的切身利益息息相关，关于面积方面的工作必须要按照国家相应的法律法规条款来进行测绘，要保证数据的精确度。在未来发展中，国家法律法规在逐渐的完善，房屋面积测绘单位的水平也在逐渐的提升，工作人员技术水平需要全面的提升，保证房屋面积参数的准确性，同时可以促进房地产行业的发展。
参考文献：
[1] 肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J]. 测绘与空间地理信息. 2012（02）
[2] 何善国. 减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法探讨[J].住宅与房地产. 2017（12）
[3] 吴梦曦.减少房产预测和实测面积差异的方法探讨[J]. 住宅与房地产. 2017（23）
[4] 耿文彪. 房产面积测绘质量检验技术研究[J].山西建筑. 2012（27）
[5] 黄雁南，肖锋.基于图形数据的房产面积测算的应用[J]. 科技信息. 2012（27）